Yargıtay kira bedeli emsalin altındaysa 5 yıl beklenmeden dava açılabileceğine hükmetti

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin emsal ve rayiç değerlerin altında kalması halinde, yeni bir kira sözleşmesi yapılmış olsa bile 5 yıllık sürenin dolması beklenmeden kira tespit davası açılabileceğine hükmetti. Karar, kira ilişkisinin başlangıç tarihinin ve mevcut bedelin piyasa koşullarıyla uyumunun dikkate alınması gerektiğini vurguladı.

Dava konusu olayda, İstanbul'da 2005 yılında bir iş yerini kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılında ödenen 22 bin liralık kira bedelinin emsallerin çok altında kaldığını belirterek, kiranın 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle dava açtı. Yerel mahkeme, taraflar arasındaki son sözleşmenin 2018'de yenilendiğini ve 5 yıllık sürenin dolmadığını gerekçe göstererek, kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenemeyeceğine ve sözleşmedeki artış şartının uygulanmasına karar verdi.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de yerel mahkemenin kararını onadı. Bunun üzerine mülk sahibi, kiracının taşınmazı 2005 yılından bu yana kullandığını ve yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek dosyayı temyiz etti.

Temyiz incelemesini gerçekleştiren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, mahkeme kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Dairenin kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca tarafların yenilenen dönemlerdeki artış anlaşmalarının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaları geçmemesi koşuluyla geçerli olduğu hatırlatıldı.

Yargıtay, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin emsal bedeller ve kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete uygun belirleneceğini belirtti. Kararda ayrıca, sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair hüküm bulunsa dahi, kira bedelinin belirlenmesi için her zaman dava açılabileceği ifade edildi.

Daire, söz konusu davada mahkemenin 2018 yılındaki sözleşmeyi esas alarak hüküm kurmasını hatalı buldu. 2018 tarihli sözleşmenin sadece mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiği ve miktar itibarıyla bir güncelleme ifade etmediği yönündeki iddiaların değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı.