Yargıtay'dan kiralık evlerin gösterimi için zorunlu arabuluculuk kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralanan taşınmazın satış amacıyla potansiyel alıcılara gösterilmesi sürecinde ev sahibi ile kiracı arasında yaşanan anlaşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulması gerektiğine hükmetti. Yüksek mahkemenin emsal niteliğindeki kararıyla, bu tür uyuşmazlıklarda doğrudan dava açılamayacak ve tarafların önce arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekecek.

Karara konu olan süreç, Mersin'de evini satmak isteyen bir mülk sahibinin, kiracısının konutu alıcılara göstermeye izin vermemesi üzerine Mersin 2. Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmasıyla başladı. İlk derece mahkemesi konutun gösterilmesine ve satılık ilanının asılmasına izin verirken, kiracının itirazı üzerine dosya Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi'ne taşındı. Bölge adliye mahkemesi, dava öncesinde zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmediğini belirterek ilk derece mahkemesinin kararını kaldırdı.

Yargıtay, farklı illerdeki mahkemelerin benzer uyuşmazlıklarda verdiği çelişkili kararları gidermek amacıyla dosyayı inceledi. Gölbaşı 1. Sulh Hukuk Mahkemesi arabulucu şartı aranmadığı gerekçesiyle davayı usulden reddederken, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi ise talebin acele iş niteliğinde olduğunu savunarak konunun zorunlu arabuluculuk kapsamında değerlendirilmemesi gerektiğini belirtmişti.

Yüksek mahkeme, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulamasının, taşınmazın satış amacıyla gösterilmesine ilişkin ihtilafları da kapsadığını netleştirdi. Karara göre, tarafların arabuluculuk aşamasında uzlaşamaması durumunda ancak o zaman dava yoluna gidilebilecek.

Kararda ayrıca ev gösterme koşullarına ilişkin esaslar da belirlendi. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracının satış için gerekli ölçüde konutu gösterme yükümlülüğü bulunsa da, ev sahibinin habersiz ziyaretler gerçekleştiremeyeceği vurgulandı. Ziyaretlerin kiracıya uygun bir süre öncesinden bildirilmesi ve saatlerin kiracının koşulları dikkate alınarak planlanması gerektiği ifade edildi.